Pankin vaihto

Miksi se usein kannattaa

Asuntolainan marginaali määräytyy asiakaskohtaisesti, ja listahinta on lähtökohta eikä hinta. Kahden samanlaisen talouden maksama ero voi olla merkittävä, ja se johtuu usein vain siitä, onko joku kysynyt.

Asuntolaina on lisäksi se sopimus, jossa pienikin ehtojen muutos kertautuu, koska summa on suuri ja vuosia on paljon. Sama muutos jossain muussa sopimuksessa jäisi huomaamatta. Toinen syy on ajankohta: moni lainan ehto on sovittu vuosia sitten aivan toisenlaisessa korkotilanteessa, eikä sopimus päivity itsestään. Yleisen korkotason kehityksen näkee Suomen Pankin tilastoista, mutta oma marginaali ei liiku sen mukana ilman uutta neuvottelua.

Mistä marginaali muodostuu

Asuntolainan korko on kaksiosainen: viitekorko, jota pankki ei aseta, ja marginaali, jonka se asettaa. Viitekorko liikkuu markkinan mukana ja on kaikille sama, joten neuvottelu koskee käytännössä vain jälkimmäistä. Tämä on syy siihen, miksi korkotason nousu ja huono marginaali sekoittuvat helposti keskenään — molemmat näkyvät samassa erässä, mutta vain toiseen voi vaikuttaa.

Marginaalin taustalla on kolme asiaa. Ensimmäinen on vakuus: mitä paremmin laina on katettu, sitä pienempi on pankin tappioriski, ja lainan suhde vakuuksien arvoon on siksi neuvottelun kovinta valuuttaa. Toinen on maksukyky, joka arvioidaan tuloista, menoista ja olemassa olevista veloista, ja jonka aineisto haetaan nykyään myös positiivisesta luottotietorekisteristä. Kolmas on asiakkuuden laajuus, sillä pankki hinnoittelee kokonaisuutta eikä yksittäistä tuotetta.

Näistä ensimmäinen paranee itsestään ajan myötä: velka pienenee joka erällä, ja jos asunnon arvo on säilynyt, suhde vakuuksiin on parempi kuin allekirjoituspäivänä. Juuri se on useimmiten se muutos, joka tekee vanhasta marginaalista vanhentuneen. Miten suhdetta mitataan, on selitetty sivulla lainakatto ja omarahoitusosuus, ja Finanssivalvonta asettaa sille ylärajan.

Näin vaihto etenee

Pyydät lainatarjouksen toisesta pankista. Jos hyväksyt sen, pankit hoitavat vanhan lainan poismaksun ja vakuuksien siirron keskenään. Prosessi kestää tavallisesti muutaman viikon ja vaatii sinulta vähän.

Käytännössä toimitat hakemuksen liitteineen: tositteet tuloista, tiedot muista veloista sekä asuntoa koskevat asiakirjat, osakehuoneistossa isännöitsijäntodistuksen. Uusi pankki tekee oman luottopäätöksensä ja määrittää vakuusarvon itse. Kun päätös on tehty ja sopimus allekirjoitettu, uusi laina nostetaan vanhan poismaksuun samana päivänä, ja panttaus siirtyy. Maksuihin ei jää katkoa, mutta eräpäivä ja veloitustili voivat muuttua, joten tarkista suoraveloitus- ja e-laskuvaltuutukset heti siirron jälkeen.

Mitä se maksaa

Uudessa lainassa voi olla avausmaksu. Jos vanha laina on kiinteäkorkoinen, tulee päälle korvaus jäljellä olevalta jaksolta. Jos olemassa olevat kiinnitykset eivät riitä, uudesta kiinnityksestä peritään Maanmittauslaitoksen maksu. Laske taitekohta ennen kuin päätät.

Oikeus maksaa asuntoluotto pois kesken sopimuskauden perustuu kuluttajansuojalain 7 a lukuun, jossa on myös se, milloin luotonantaja saa periä korvauksen ja miten se lasketaan. Erittely kuluista ja laskukaava taitekohdalle ovat sivulla lainan vaihdon kulut, ja vanhan ja uuden tarjouksen voi asettaa vastakkain lainan kilpailutuksen laskurilla.

Neuvottele ensin

Ennen kuin vaihdat: näytä tarjous nykyiselle pankillesi. Moni vastaa mieluummin kuin menettää koko asiakkuuden. Säästön saa usein ilman, että mitään siirretään — mutta vain, jos hankit konkreettisen tarjouksen ensin.

Neuvottele marginaalista erikseen, äläkä anna keskustelun siirtyä kuukausierään. Erää voi laskea myös pidentämällä laina-aikaa tai ottamalla lyhennysvapaata, ja kumpikin kasvattaa kokonaiskorkoa, vaikka näyttää neuvottelussa myönnytykseltä. Sovi marginaali ensin, päätä sitten korkosidonnaisuudesta — vaihtoehdot on käyty läpi sivulla kiinteä vai vaihtuva korko — ja vasta lopuksi lyhennystavasta ja laina-ajasta.

Näin toimit nyt

Kaiva ensin esiin nykyisen lainasi ehdot: marginaali, viitekorko ja sen tarkistusväli, jäljellä oleva pääoma sekä lyhennystapa. Ilman näitä lukuja neuvottelu käydään muistikuvien varassa. Laske sen jälkeen lainalaskurilla, mitä erä olisi eri marginaalilla, jotta tiedät, mistä summasta keskustelet.

Pyydä tarjous kahdesta tai kolmesta pankista saman parin viikon sisällä ja vaadi jokaisesta kirjallinen erittely, jossa näkyvät marginaali, kulut ja todellinen vuosikorko. Vie paras tarjous omalle pankillesi ja pyydä vastausta samaan lukuun. Jos vastaus on kielteinen, laske vielä kerran, kannattaako siirto kulut mukaan lukien — ja jos päätät jäädä, merkitse kalenteriin päivä vuoden päähän, jolloin sama kierros tehdään uudelleen. Lyhennystavan valinnan voi tarkistaa samalla sivulta annuiteetti vai tasalyhennys.

Ajoituksessa auttaa yksi nyrkkisääntö. Kilpailutus kannattaa tehdä silloin, kun lainaa on jäljellä paljon ja aikaa on paljon, koska säästö kertyy jäljellä olevalta ajalta jäljellä olevasta velasta. Jos kiinteä korkojakso on päättymässä, ota yhteys pankkiin jo ennen sen loppumista: silloin neuvottelu käydään ilman korvausta ennenaikaisesta takaisinmaksusta, ja kaikki vaihtoehdot ovat auki. Odottaminen ei paranna asemaa, koska vanha marginaali jatkuu sopimuksen mukaisena niin kauan kuin kukaan ei pyydä sen tarkistamista.