Lainakatto ja omarahoitusosuus

Mikä lainakatto on

Finanssivalvonta asettaa enimmäisluototussuhteen: kuinka suuri osa vakuuksien käyvästä arvosta voi olla lainaa. Pääsääntö on 90 prosenttia, ja ensiasunnon ostajalle raja on 95 prosenttia. Voimassa oleva taso on Finanssivalvonnan päätöksessä, ja sitä on muutettu suhdanteiden mukaan.

Raja koskee lainaa suhteessa vakuuksiin, ei suhteessa tuloihin. Se on eri asia kuin velkaantumisaste.

Rajaa ei ole asetettu yksittäisen ostajan suojaksi vaan koko rahoitusjärjestelmän vakauden vuoksi. Jos asuntoja rahoitettaisiin kokonaan velalla, hintojen lasku veisi suuren joukon kotitalouksia välittömästi tilanteeseen, jossa velkaa on enemmän kuin asunnossa arvoa. Omarahoitusosuus on se puskuri, joka pitää useimmat sen tilanteen ulkopuolella. Kotitalouksien velkaantumisen kehitystä seuraa Tilastokeskus, ja juuri sen kehitys on ollut syy rajan kiristämisiin ja keventämisiin.

Miten raja lasketaan käytännössä

Laskenta etenee kolmessa vaiheessa, ja jokainen niistä voi liikuttaa lopputulosta. Ensin määritetään vakuuksien käypä arvo. Toiseksi arvosta otetaan se osuus, jonka enimmäisluototussuhde sallii, ja tulos on suurin laina, jonka vakuudet kantavat. Kolmanneksi siitä vähennetään se osa, joka on jo lainaa samoja vakuuksia vastaan.

Kaksi asiaa jää tässä usein huomaamatta. Ensinnäkin ostettava asunto ei aina saa vakuusarvokseen koko kauppahintaansa, koska pankki arvioi, mitä vakuudesta saataisiin pakkotilanteessa — ja jos arvio jää kauppahinnan alle, omarahoitusosuuden tarve kasvaa saman verran, vaikka kattoprosentti pysyy samana. Toiseksi katto sitoo koko laina-ajan eikä vain allekirjoituspäivänä: kun haet lisälainaa remonttiin samalla vakuudella, laskelma tehdään uudelleen nykyarvosta, ja jo nostettu laina on siinä mukana. Suuruusluokan omalle tilanteelle saa laskurilla paljonko voin lainata, ja kuukausierän lainalaskurilla.

Omarahoitusosuus

Kauppahinnan se osa, joka ylittää lainakaton, on rahoitettava muuten. Tavallisesti säästöillä — se on koko rajan tarkoitus.

Omarahoitusosuuden on oltava olemassa kaupantekohetkellä, ei vasta, kun alat etsiä. Käsiraha maksetaan tyypillisesti heti kauppakirjan tai varauksen yhteydessä.

Tarvittava käteinen on lisäksi suurempi kuin pelkkä erotus kauppahintaan. Päälle tulee varainsiirtovero, jonka määrä ja ensiasunnon ostajaa koskevat säännöt on syytä tarkistaa Verohallinnolta, sekä muuton ja ensimmäisen vuoden korjausten kustannukset. Näitä ei ole tarkoituskaan rahoittaa asuntolainalla, ja jos ne katetaan kulutusluotolla, kokonaisvelka kasvaa juuri sillä hetkellä, kun kuukausierä on jo sitoutunut. ASP-järjestelmä on rakennettu tämän vaiheen ympärille, ja sen ehdot ovat Valtiokonttorin ohjeessa.

Muu vakuus laskennassa

Raja lasketaan vakuuksien arvosta, ei pelkästä asunnosta. Lisävakuus — esimerkiksi vanhempien asunto tai valtiontakaus — voi siksi tuoda tilaa ilman, että säästöt kasvavat. Lisävakuuden antaja ottaa kuitenkin todellisen riskin, ja se kannattaa sanoa ääneen ennen kuin siitä sovitaan.

Riski on hyvä kuvata konkreettisesti, koska sitä ei aina hahmoteta. Lisävakuuden antaja ei lupaa auttaa vaan panttaa oman omaisuutensa, ja jos velka jää hoitamatta, pankki voi hakea suorituksen siitä pantista. Vakuutta ei myöskään vapauteta automaattisesti, kun velka on kutistunut — vapautusta on pyydettävä erikseen, ja pankki arvioi tilanteen silloin uudelleen. Sovi siis jo alussa siitä, missä vaiheessa vapautusta haetaan.

Katto ei ole lupaus

Lainakatto on yläraja, ei takuu. Pankki tekee aina oman laskelmansa siitä, kestätkö maksut selvästi korkeammalla korolla, ja se laskelma voi asettaa matalamman rajan kuin katto.

Käytännössä sitova raja tulee useimmiten juuri maksukyvystä eikä vakuuksista. Vakuudet kertovat, mitä velkaa varten on pantattavissa, kun taas maksuvara kertoo, mitä kuukausittain pystyy hoitamaan, ja pienempi näistä kahdesta ratkaisee. Oman velkataakkasi suhteen tuloihin näet velkaantumisastelaskurilla, ja jos ostat osakehuoneiston, muista laskea mukaan osuutesi yhtiön velasta — se on avattu sivulla taloyhtiölaina.

Näin toimit nyt

Selvitä ensin, mikä on käytettävissä oleva oma raha tänään, ja erottele siitä puskuri, johon et koske. Vasta jäljelle jäävä summa on omarahoitusosuutta. Laske sen jälkeen maksuvaralaskurilla kuukausierä, jonka talous kestää, ja koettele lukua selvästi korkeammalla korolla kuin tämänhetkisellä.

Pyydä pankilta lainalupaus ennen kuin teet tarjouksen, ja kysy samalla, mihin vakuusarvoon se perustuu ja mitä lisävakuuksia laskelmassa on mukana. Kirjaa ylös myös se, mitä lupaus ei kata: varainsiirtovero, muutto ja korjaukset. Jos etsit vielä ensiasuntoa, käy läpi ASP-lainan ehdot, koska järjestelmään on liityttävä ennen kuin säästäminen alkaa eikä vasta silloin, kun asunto on löytynyt.

Jos omarahoitusosuus jää vajaaksi, vaihtoehtoja on kolme, ja ne kannattaa punnita tässä järjestyksessä. Säästöaikaa voi jatkaa, jolloin mikään ei muutu velaksi. Hintaluokkaa voi laskea, jolloin sekä lainan että vastikkeen taso laskee samalla kertaa. Lisävakuutta voi kysyä, jolloin riski siirtyy osin toiselle ihmiselle. Neljäs tie, eli vajeen kattaminen vakuudettomalla luotolla, näyttää nopeimmalta mutta kasvattaa kokonaisvelkaa ja kuukausimenoa juuri silloin, kun asuntolaina on jo sidottu — ja pankki näkee sen uuden luoton laskelmassaan.