Rakennusaikainen laina

Luotto, joka kasvaa työmaan tahdissa

Omakotitalon rakentaminen ei ala yhdellä maksusuorituksella vaan sarjalla laskuja, jotka erääntyvät kuukausien välein. Siksi rahoitus järjestetään rakennusaikaisena luottona, jonka pankki myöntää kerralla mutta jota nostetaan erissä työvaiheiden mukaan. Tämä laskuri näyttää, mitä rakennusaika maksaa ja minkä kokoiseksi velka ehtii kasvaa siihen mennessä, kun avaimet ovat kädessä.

Kahdesta vaiheesta seuraa myös kaksi eri hintaa. Rakennusaikainen luotto on tavallisesti kalliimpi kuin valmiin kohteen asuntolaina, koska vakuutena on keskeneräinen rakennus, jonka arvo selviää vasta valmistuttua. Sama pankki hinnoittelee siis saman asiakkaan kaksi kertaa, ja vasta jälkimmäinen hinta jää voimaan pitkäksi aikaa.

Rakennusaikainen korko lasketaan nostetusta summasta

Tämä on koko rahoitustavan ydin. Korkoa ei kerry myönnetystä määrästä vaan siitä osasta, joka on kulloinkin nostettu. Ensimmäisinä kuukausina nostoja on vähän ja korkoa vastaavasti vähän; loppua kohti luotto on lähes kokonaan käytössä. Kun nostotahti on tasainen, korko vastaa keskimäärin puolta koko summasta, ja juuri sen luvun laskuri esittää erittelyssä. Tasainen tahti on oletus eikä lupaus: jos runkovaihe painottuu alkuun, korkoa kertyy enemmän.

Valmistumisen jälkeen luotto maksetaan pois asuntolainalla, ja tässä on se kohta, joka yllättää. Rakennusaikana kertyneet korot ja luoton kulut eivät jää taakse vaan siirtyvät uuden lainan pääomaan, ellei niitä ole maksettu erikseen. Lopullinen laina on siis suurempi kuin rakennuskustannus, ja pankin arvio valmiista kohteesta ratkaisee, kuinka suuri osa siitä voidaan ottaa vakuutta vastaan. Kuinka suureksi lainan osuus arvosta saa jäädä, on selitetty sivulla lainakatto ja omarahoitusosuus.

Tontti on oma kauppansa ja oma veronsa

Jos tontti ostetaan erikseen, kyseessä on kiinteistökauppa: siitä suoritetaan kiinteistön varainsiirtovero, joka on 3 prosenttia kauppahinnasta, ja lainhuuto on haettava määräajassa. Vero on kaupantekopäivän käteismeno eikä osa rakennusbudjettia, joten se kuuluu samaan pinoon oman rahoituksen kanssa. Euromäärän ja veron perusteen näkee varainsiirtoverolaskurista. Valmiin talon ostajalle tilanne on toinen, ja se lasketaan asuntolainalaskurilla.

Budjetin ylitys osuu kolmeen paikkaan

Rakentamisen riski ei ole se, että hanke maksaa vähän enemmän. Riski on, että ylitys monistuu: luottoa nostetaan enemmän, korkoa kertyy suuremmasta summasta ja lopullinen laina kasvaa saman verran plus rakennusajan korot. Aikataulun venyminen tekee saman uudestaan, koska korkokuukausia tulee lisää. Koettele siksi laskelma pidemmällä rakennusajalla ja suuremmalla kustannuksella kuin urakkatarjouksessa lukee.

Näin käytät lukua

Katso kahta lukua rinnakkain: rakennusajan korkoja ja sitä kuukausierää, joka jää voimaan talon valmistuttua. Ensimmäinen on kertaluonteinen, toinen kestää vuosikymmeniä, ja kotitalouden kestävyys ratkeaa jälkimmäisestä — testaa se maksuvaralaskurilla. Muista myös, että muutto valmiiseen taloon jatkuu pihatöinä ja viimeistelynä pitkälle ensimmäiseen vuoteen; jos ne rahoitetaan erikseen, hinnan näkee remonttilainalaskurista.