Lainan vaihdon kulut

Mikä maksaa

Uudessa lainassa on tavallisesti avausmaksu. Jos vanha laina on kiinteäkorkoinen, luotonantaja voi periä korvausta jäljellä olevalta kiinteältä jaksolta. Asuntolainaan voidaan tarvita uusi kiinnitys, jolloin päälle tulee Maanmittauslaitoksen maksu.

Pyydä nykyiseltä luotonantajaltasi tarkka summa lainan poismaksusta ennen kuin lasket. Arvioitu luku tekee koko laskelmasta arvion.

Kertaluonteisten erien lisäksi kannattaa katsoa juoksevia. Uudessa lainassa voi olla tilinhoito- tai laskutuskuluja, jotka poikkeavat vanhan lainan vastaavista, ja ne kertyvät koko jäljellä olevalta ajalta. Ne kuuluvat laskelmaan samalla tavalla kuin korko, koska ne muuttavat kuukausittain maksettavaa summaa. Mistä eristä lainan hinta ylipäätään koostuu, on eritelty sivulla avausmaksu ja lainan kulut.

Miten taitekohta lasketaan

Kuukausisäästö on vanhan ja uuden erän erotus. Kun vaihdon kulut jaetaan sillä säästöllä, saadaan kuukausien määrä, jonka jälkeen vaihto on mennyt tasan. Jos taitekohta osuu lainan päättymisen jälkeen, vaihto on tappio.

Jakolaskun takana on kaksi vastakkaista virtaa. Kulut osuvat kerralla ja heti, kun taas säästö tulee ohuena virtana joka kuukausi niin kauan kuin laina on olemassa. Vaihto kannattaa silloin, kun virta ehtii kertyä kulujen suuruiseksi ennen kuin laina loppuu, ja tästä seuraa suoraan, miksi jäljellä oleva laina-aika painaa yhtä paljon kuin korkoero.

Vertailu on tehtävä oikeilla luvuilla, ja siinä on kaksi karikkoa. Ensinnäkin erotus on laskettava samalla laina-ajalla: jos uusi laina on pidempi, erä laskee jo pelkän pituuden takia, ja taitekohta näyttää tulevan aikaisemmin kuin se todellisuudessa tulee. Toiseksi säästö kutistuu ajan mittaan itsestään, koska korkoa kertyy jäljellä olevasta velasta ja velka pienenee joka erällä — alkuvuosien säästö on siis suurempi kuin loppuvuosien. Kuinka nopeasti velka kutistuu, näkyy jäljellä olevan lainan laskurista, ja koko vertailun voi ajaa läpi lainan kilpailutuksen laskurilla.

Kiinteän koron korvaus

Jos vanha laina on kiinteäkorkoinen, sen ennenaikainen takaisinmaksu ei ole ilmaista, ja syy on rakenteellinen eikä rangaistuksellinen. Kiinteä korko tarkoittaa, että luotonantaja on sitonut oman rahoituksensa hintaan sovituksi ajaksi. Kun velka maksetaan pois kesken jakson, sitoumus jää voimaan, ja erotus jää luotonantajalle tappioksi.

Korvauksen laskutapa on määritelty laissa, eikä se ole vapaasti hinnoiteltavissa. Suuruus riippuu jäljellä olevasta kiinteästä jaksosta ja korkotason muutoksesta sopimuksen jälkeen, joten sama laina voi maksaa poismaksettaessa eri verran eri hetkinä. Vaihtuvakorkoisessa luotossa vastaavaa sidonnaisuutta ei ole, ja siksi sen voi maksaa pois ilman erillistä korvausta. Kumman koron valitsee ja mitä se merkitsee joustolle, on käsitelty sivulla kiinteä vai vaihtuva korko.

Milloin se harvoin kannattaa

Kun jäljellä olevaa laina-aikaa on vähän. Säästö syntyy jäljellä olevalta ajalta, kun taas kulut maksetaan heti. Mitä lyhyempi jäännösaika, sitä vähemmän matalampi korko ehtii tehdä.

Toinen tilanne on pieni jäljellä oleva velka, vaikka aikaa olisikin. Kulut eivät juuri pienene lainan koon mukana, mutta säästö pienenee, joten sama korkoero tuottaa vähemmän. Kolmas on lähestyvä elämänmuutos: jos asunto on menossa myyntiin lähivuosina, siirretyn lainan elinkaari katkeaa ennen taitekohtaa. Yleistä korkotasoa ja sen suuntaa voi seurata Suomen Pankin tilastoista, mutta se kertoo markkinasta eikä siitä, mitä sinulle tarjotaan.

Se mikä ei ole kulu

Aika ja vaiva ovat todellisia, mutta eivät eriä laskelmassa. Vaihto kestää tavallisesti muutaman viikon, ja luotonantajat hoitavat suurimman osan järjestelyistä keskenään.

Laskelmaan ei kuulu myöskään se, mitä on jo maksettu. Vanhan lainan avausmaksu on mennyt riippumatta siitä, mitä teet nyt, eikä se muutu argumentiksi pysyä paikallaan. Merkitystä on vain sillä, mitä tästä eteenpäin maksetaan kummassakin vaihtoehdossa. Mitä lainasta maksetaan yhteensä, on avattu sivulla mitä laina maksaa.

Näin toimit nyt

Pyydä ensin nykyiseltä luotonantajaltasi kirjallinen erittely poismaksusta: jäljellä oleva pääoma, mahdollinen korvaus kiinteästä jaksosta ja päivä, johon summa on laskettu. Hanki sen jälkeen tarjous vähintään kahdesta muusta pankista samalla summalla ja samalla jäljellä olevalla laina-ajalla, ja pyydä jokaisesta todellinen vuosikorko — miksi juuri se on vertailuluku, on selitetty sivulla todellinen vuosikorko.

Laske sitten taitekohta ja vertaa sitä jäljellä olevaan laina-aikaan. Jos taitekohta tulee selvästi ennen lainan loppua, näytä paras tarjous nykyiselle pankillesi ennen kuin siirrät mitään; miten neuvottelu etenee, on kuvattu sivulla pankin vaihto. Jos tarjouksia on useampi ja ne poikkeavat rakenteeltaan, käy vertailun säännöt läpi sivulla lainojen vertailu.

Kirjaa lopuksi päätöksesi perustelut muistiin, olipa se kumpi tahansa. Korkotaso, jäljellä oleva aika ja vakuustilanne muuttuvat, ja muutaman vuoden päästä sama laskelma voi antaa toisen vastauksen kuin tänään. Kun perusteet ovat tallessa, seuraavalla kerralla ei tarvitse aloittaa alusta vaan riittää tarkistaa, mikä niistä on muuttunut.