Annuiteetti vai tasalyhennys

Kolme lyhennystapaa

Annuiteetissa maksuerä on laskettu niin, että laina on maksettu sovittuna aikana. Kun korko muuttuu, erä lasketaan uudelleen ja laina-aika pysyy. Kiinteässä tasaerässä erä pidetään samana ja koron muutos siirtyy laina-aikaan. Tasalyhennyksessä lyhennys on kiinteä ja korko lisätään päälle, jolloin erä laskee.

Ero on merkittävä juuri koron noustessa: annuiteetissa se osuu kuukausibudjettiin, kiinteässä tasaerässä laina-aikaan ja siten kokonaiskuluun.

Nimitykset vaihtelevat pankeittain, ja etenkin annuiteetti ja kiinteä tasaerä menevät keskustelussa usein sekaisin. Varmin tapa tunnistaa, kumpi on kyseessä, on kysyä yksi kysymys: kun viitekorko muuttuu, muuttuuko erä vai laina-aika. Vastaus kertoo lyhennystavan riippumatta siitä, millä nimellä sitä myydään.

Kaikki kolme maksavat saman velan pois, ja kaikissa korko lasketaan samalla tavalla jäljellä olevasta velasta. Ero on vain siinä, mikä osa maksuohjelmasta lukitaan: erä, lyhennys vai aika. Kun yksi lukitaan, jokin toinen joustaa väistämättä.

Miten ero syntyy

Mekanismin näkee seuraamalla yhtä erää läpi, ilman että laskee mitään. Jokaisesta erästä otetaan ensin korko, joka on laskettu sen hetkisestä velasta, ja loppu lyhentää velkaa. Seuraavan erän korko lasketaan jo pienemmästä velasta. Näin kierros toistuu, ja koko ero lyhennystapojen välillä syntyy siitä, kuinka nopeasti velka ehtii pienentyä.

Tasalyhennyksessä velasta leikataan joka kerta yhtä suuri siivu heti alusta lähtien. Velka pienenee siis tasaisella vauhdilla, ja koska korko lasketaan pienenevästä summasta, myös erä laskee kuukausi kuukaudelta. Ensimmäiset erät ovat raskaimmat, koska niissä yhdistyy täysi lyhennys ja suurin korko.

Annuiteetissa erä on lukittu, joten alussa suuri korko-osuus jättää lyhennykselle vähemmän tilaa. Velka pienenee siksi hitaammin, mikä pitää seuraavankin erän korko-osuuden korkeampana. Vasta kun velka on ehtinyt kutistua, lyhennysosuus kasvaa nopeasti. Samasta syystä annuiteetti maksaa samalla laina-ajalla kokonaisuutena enemmän: velkaa on jäljellä keskimäärin suurempi summa pidempään. Kiinteässä tasaerässä sama logiikka näkyy aikana, koska lukittu erä pakottaa laina-ajan liikkumaan.

Mitä ero maksaa

Tasalyhennys tulee kokonaisuutena halvimmaksi, koska velka on keskimäärin pienempi koko laina-ajan. Ero kasvaa laina-ajan ja korkotason mukana — lyhyessä matalakorkoisessa lainassa se on tuskin huomionarvoinen, pitkässä korkeakorkoisessa se on merkittävä.

Laske molemmat laskurissa omilla luvuillasi. Se on ainoa tapa tietää, onko ero riittävän suuri merkitäkseen juuri sinulle.

Ero kannattaa suhteuttaa siihen, mitä se maksaa kuukaudessa. Tasalyhennyksen etu ostetaan korkeammalla alkuvaiheen erällä, ja jos se erä pakottaa nostamaan muuta luottoa myöhemmin, säästö menetetään moninkertaisesti. Halvin maksuohjelma paperilla ei ole halvin, jos se ei kestä tavallista huonoa kuukautta.

Toinen tapa katsoa asiaa on kysyä, milloin velasta halutaan eroon. Tasalyhennys vie velkaa alusta asti nopeammin, mikä kannattaa erityisesti, jos asunto on tarkoitus myydä tai laina kilpailuttaa muutaman vuoden kuluttua. Silloin ratkaisee jäljellä oleva velka, ei kuukausierä.

Kiinteän tasaerän sudenkuoppa

Kiinteä tasaerä tuntuu turvallisimmalta, koska erä ei muutu. Korkojen noustessa laina-aika kuitenkin venyy, ja jyrkässä nousussa erä ei välttämättä enää riitä kattamaan edes korkoa. Silloin sopimusehdoissa on yleensä raja, jonka jälkeen erää on pakko nostaa.

Turvallisuuden tunne on siis osittain lainattu tulevaisuudesta. Muutos ei katoa, vaan se siirtyy laina-aikaan, jossa se maksaa korkona pidempään. Siksi kannattaa kysyä sopimusta tehdessä, kuinka pitkälle aikaa saa venyttää ja mitä tapahtuu, kun raja tulee vastaan.

Kumman valitset

Jos kestät korkeamman alkuvaiheen erän ilman, että puskuri tyhjenee, tasalyhennys on halvempi. Jos liikkumavara on nyt pieni mutta kasvamassa, ennustettavuudella on arvonsa. Maksuohjelma, jota ei kestä, maksaa enemmän kuin muutama korkoeuro.

Kolmas reitti on valita annuiteetti ja lyhentää ylimääräistä silloin, kun rahaa jää. Kuluttajansuojalaki antaa oikeuden maksaa luottoa takaisin ennenaikaisesti, ja jokainen ylimääräinen lyhennys pienentää velkaa, josta korko lasketaan. Kiinteäkorkoisessa lainassa luotonantaja voi kuitenkin periä korvauksen, joten tarkista ehto ennen kuin rakennat suunnitelman sen varaan.

Näin toimit nyt

Laske sama summa molemmilla tavoilla ja katso ero kokonaiskustannuksessa. Annuiteettilainalaskuri ja tasalyhennyslaskuri käyttävät samoja lähtötietoja, joten luvut ovat suoraan verrattavissa. Rivitason erot näkyvät sivulla lyhennystaulukko. Katso vertailussa kolmea lukua: ensimmäisen vuoden erää, kokonaiskustannusta ja jäljellä olevaa velkaa muutaman vuoden kohdalla.

Tarkista sitten kaksi asiaa sopimusluonnoksesta: kumpi joustaa koron muuttuessa, erä vai laina-aika, ja saako lyhennystapaa vaihtaa myöhemmin. Ensimmäiseen kysymykseen liittyvät valinnat on käyty läpi sivulla kiinteä vai vaihtuva korko. Jos erä tuntuu tiukalta jo laskelmassa, mitoita se uudelleen maksuvaralaskurilla ennen hakemista. Valinta on helpompi tehdä silloin, kun molemmat luvut ovat edessä samaan aikaan.