Näin laskemme

Laskuri, joka ei kerro mitä se tekee, on pelkkä numero ruudulla. Siksi oletukset ovat tällä sivulla auki laskurityyppi kerrallaan: mikä kaava on käytössä, mitä laskuri ottaa huomioon ja mitä se tietoisesti jättää laskematta. Jos et saa lukujamme täsmäämään omien laskelmiesi kanssa, kuulemme siitä mielellämme.

Korkokonventio

Syötettyä korkoa käsitellään nimellisenä vuosikorkona, joka jaetaan suhteellisesti vuoden maksuerien määrälle. Kuukausimaksussa periodikorko on siis vuosikorko jaettuna kahdellatoista.

Näin suomalaiset pankit ilmoittavat koron, ja se on myös syy siihen, että todellinen vuosikorko on aina hieman nimellistä korkeampi silloin, kun korko lisätään useammin kuin kerran vuodessa. Ero ei ole laskuvirhe vaan koron kertymistä vuoden sisällä.

Todellinen vuosikorko

Todellinen vuosikorko lasketaan kuluttajansuojalain mukaisella kaavalla: nostetun määrän nykyarvo asetetaan yhtä suureksi kuin kaikkien maksujen nykyarvo, ja yhtälö ratkaistaan numeerisesti puolitusmenetelmällä.

Avausmaksu ja tilinhoitomaksu ovat mukana. Jos valitset avausmaksun lisättäväksi lainan päälle, nostettu määrä pienenee, mikä nostaa todellista vuosikorkoa. Käsite on avattu erikseen sivulla todellinen vuosikorko, ja pelkän tunnusluvun saa todellisen vuosikoron laskurista.

Annuiteetti ja tasalyhennys

Perusmoottori, joka pyörittää lainalaskuria ja useimpia lainatyyppikohtaisia sivuja, tuntee kaksi lyhennystapaa. Annuiteetissa erä ratkaistaan kaavalla erä = pääoma × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), jossa i on periodikorko ja n erien lukumäärä. Tasalyhennyksessä lyhennys on joka erässä pääoma jaettuna erien määrällä, ja korko lasketaan aina jäljellä olevasta velasta, joten erä pienenee loppua kohti. Jos valitset lyhennysvapaita kuukausia, niiltä kuukausilta maksetaan pelkkä korko eikä velka pienene lainkaan.

Lainojen yhdistäminen

Yhdistämislaskuri ei arvaa nykyisten lainojesi korkoja, koska niitä ei voi päätellä mistään. Se laskee uuden yhteisen lainan erän antamillasi ehdoilla ja vertaa sitä siihen summaan, jonka ilmoitat maksavasi nyt. Vertailu koskee siis kuukausierää eikä kokonaiskustannusta, ja siksi laskurin yhteydessä sanotaan suoraan, että pienempi erä voi johtua pidemmästä laina-ajasta.

Lainan kilpailutus ja vaihto

Kilpailutuslaskuri rakentaa kaksi lyhennyssuunnitelmaa samasta velasta: yhden nykyisellä korolla jäljellä olevalle ajalle ja toisen uudella korolla uudelle ajalle. Oletuksena vaihdon kulut maksetaan kerralla eikä niitä lisätä uuteen lainaan, koska vain silloin takaisinmaksuaika tarkoittaa jotakin: se kertoo, monenko kuukauden pienempi erä kattaa kulut. Kuluerät on eritelty sivulla lainan vaihdon kulut ja itse laskelma sivulla lainan kilpailutus.

Laina lähipiirissä

Lähipiirin lainassa laskuri tekee kaksi rinnakkaista suunnitelmaa samasta summasta, toisen lähipiirin korolla ja toisen vertailukorolla, ja näiden erotus on säästetty korko. Vuosittainen lahja on syötettävä kenttä eikä valmis luku, koska verovapaan lahjan raja muuttuu emmekä julkaise lukua, jolle meillä ei ole lähdettä.

Maksuvara

Maksuvara on tulot verojen jälkeen miinus kaikki ilmoittamasi kiinteät menot. Laskuri ei sano, mikä maksuvara riittää, koska pankkien sisäiset ohjearvot eivät ole julkisia eikä niistä ole yhtä lähdettä. Se näyttää oman lukusi, sen osuuden tuloista ja maksuvaran aikuista kohden, ja arvion tekee pankki.

Velkaantumisaste

Velkaantumisaste on velkojen summa jaettuna kotitalouden bruttovuosituloilla, ja harkitsemasi uusi laina lasketaan mukaan. Ylempi raja-arvo perustuu Finanssivalvonnan suositukseen, kun taas alempi on oma toimituksellinen rajamme sille, mistä eteenpäin pankki katsoo tarkemmin. Alemmalla ei ole viranomaislähdettä, ja se sanotaan laskurissa ääneen.

Paljonko voin lainata

Laskuri sivulla paljonko voin lainata kääntää annuiteettikaavan toisin päin: erä, korko ja laina-aika tunnetaan, ja pääoma ratkaistaan. Sama erä lasketaan lisäksi kahta prosenttiyksikköä korkeammalla korolla, koska pankki stressitestaa talouden ennen luottopäätöstä. Vakuuksien puoli on eri asia, ja se on selitetty sivulla lainakatto ja omarahoitusosuus.

Laina-aika

Laina-aikalaskuri ratkaisee erien lukumäärän, kun pääoma, korko ja erä tunnetaan. Jos erä ei kata edes ensimmäisen kuukauden korkoa, ratkaisua ei ole olemassa, ja silloin laskuri sanoo sen suoraan sen sijaan, että näyttäisi luvun, joka näyttäisi oikealta.

Korkoa korolle

Korkoa korolle -laskuri laskee koron kertymisen sekä säästölle että velalle. Voit valita, kuinka monta kertaa vuodessa korko lisätään pääomaan, ja mitä tiheämmin se tehdään, sitä enemmän kertyy. Laskuri erittelee myös, kuinka suuri osa loppusummasta on korkoa ja kuinka suuri osa omia talletuksia.

Luotollinen tili

Luotollisen tilin hinta muodostuu kahdesta osasta, jotka menevät helposti sekaisin. Korkoa maksetaan vain nostetusta summasta, mutta provisio lasketaan koko myönnetystä limiitistä eli myös siitä osasta, jota et käytä. Laskuri erittelee molemmat ja laskee tunnusluvun sillä oletuksella, että kulut maksetaan juoksevasti ja nostettu summa lopuksi takaisin.

Korkokatto ja kulukatto

Kuluttajansuojalain 7 luku asettaa kuluttajaluotolle kaksi rajaa, ja laskuri testaa luoton molempia vastaan. Korko ei saa ylittää viitekorkoa lisättynä 15 prosenttiyksiköllä eikä 20:tä prosenttia, ja näistä tiukempi sitoo. Muille kuluille katto on 0,01 prosenttia luoton määrästä päivässä, kuitenkin vähintään 5 euroa jokaiselta alkavalta 30 päivän jaksolta, kun luotto on vähintään 30 päivän mittainen, ja enintään 150 euroa vuodessa. Viitekorko on syötettävä kenttä eikä koodiin kirjoitettu vakio: se vahvistetaan puolivuosittain, ja vanhentunut luku siirtyisi suoraan siihen enimmäiskorkoon, jonka tämä sivu lupaa olevan laissa. Katot kertovat mikä on sallittua, eivät sitä mikä on kohtuullinen hinta.

Autolaina ja venelaina

Autolaina ja venelaina käyttävät samaa laskentaa. Lainantarve on kohteen hinta miinus käsiraha, ja avausmaksu lisätään lainan pääomaan, kuten rahoitusyhtiöt tekevät: velkaa on siis enemmän kuin nostettu summa, ja todellinen vuosikorko lasketaan koko maksuvirrasta niin että ero näkyy. Jos annat jäännösarvon, erät mitoitetaan niin että velkaa jää lopuksi täsmälleen jäännösarvon verran, ja se erääntyy yhtenä eränä laina-ajan lopussa. Varainsiirtoveroa tai kirjaamismaksua ei lasketa: irtaimen kaupasta ei makseta varainsiirtoveroa, ja kauppa turvataan omistuksenpidätysehdolla eikä rekisteröidyllä panttauksella. Arvonaleneminen, vakuutus ja käyttökulut eivät ole mukana.

Asuntolaina, lainakatto ja käteistarve

Asuntolainalaskuri lähtee kohteen velattomasta hinnasta: lainan määrä on hinta miinus omarahoitusosuus, ja erä lasketaan annuiteettina. Kaksi Suomen omaa sääntöä ratkaisee loput. Lainakatto on 90 prosenttia ja ensiasunnon ostajalla 95, ja koska se lasketaan vakuuksien arvosta, muu vakuus antaa tilaa, jota tämä laskelma ei näytä. Varainsiirtovero määräytyy kohteen tyypin mukaan, ja käteistarve kaupanteossa on omarahoitusosuus, vero ja avausmaksu yhteensä. Korkokattoa ei tarkisteta, koska 7 luvun katot koskevat kuluttajaluottoja ja asuntoluotoilla on oma 7 a lukunsa ilman kattoa. Asuntolainan korkovähennys poistui 1.1.2023 eikä ole laskelmassa.

Varainsiirtovero

Vero on kiinteistökaupassa 3 prosenttia ja asunto-osakkeen kaupassa 1,5 prosenttia, mutta ratkaiseva ero on peruste eikä prosentti. Kiinteistössä perusteena on kauppahinta; asunto-osakkeessa perusteena on kauppahinta ja lisäksi se yhtiölainaosuus, jonka ostaja ottaa vastattavakseen, eli velaton hinta. 30 000 euron lainaosuus tarkoittaa siis 450 euroa veroa lisää. Siksi laskuri näyttää rinnalla myös veron pelkästä myyntihinnasta: se on luku, jonka moni laskee, ja juuri siitä virhe syntyy. Ensiasunnon ostajan vapautusta ei ole, koska se poistui 1.1.2024. Ilmoituksen määräaikoihin tai lain muihin poikkeuksiin laskuri ei ota kantaa.

ASP-säästäminen

ASP-laskuri suunnittelee säästämisen, ei tukea. Se laskee säästötavoitteen osuutena kohteen hinnasta, vähentää jo säästetyn summan ja kertoo, montako neljännesvuotta tavoitteeseen on jäljellä valitsemallasi talletuksella. Se, mitä laskuri ei tee, on yhtä tärkeää: emme mallinna ASP-tilin peruskorkoa emmekä lisäkorkoa, emmekä valtion korkotukea. Ne ovat poliittisesti päätettyjä ja niitä on muutettu, joten väärä luku näyttäisi lupaukselta tuesta, jota ei ole. Voimassa olevat ehdot ovat Valtiokonttorin ohjeessa.

Rahoitusvastike ja velaton hinta

Taloyhtiölainassa lasketaan kaksi lukua, ja molemmat on helppo sekoittaa ilmoituksen myyntihintaan. Velaton hinta on myyntihinta plus osakkeeseen kohdistuva velkaosuus, ja se on ainoa luku, jolla kahta kohdetta voi verrata keskenään. Rahoitusvastike puolestaan on velkaosuuden lyhennys, ja se lasketaan tavallisena annuiteettina yhtiölainan korolla ja jäljellä olevalla laina-ajalla, koska yhtiölainaa lyhennetään juuri niin. Hoitovastike lisätään päälle, jotta kuukausikulu vastaa todellisuutta.

Lainaosuuden poismaksu

Kannattaako oma osuus taloyhtiölainasta maksaa kerralla pois vai maksaa rahoitusvastiketta loppuun? Laskuri diskonttaa jäljellä olevat vastikkeet antamallasi omalla korolla ja vertaa nykyarvoa lainaosuuteen. Ratkaiseva luku on murtumakorko: se korko, jolla vastikevirran nykyarvo on täsmälleen lainaosuuden suuruinen, eli virran sisäinen korkokanta. Se ratkaistaan numeerisesti samasta yhtälöstä kuin annuiteetin korko. Jos oma korkosi on murtumakorkoa korkeampi, yhtiölainan pitäminen on halvempaa; jos matalampi, poismaksu on. Murtumakorkoa ei ole olemassa, jos vastikkeet eivät yhteensä ylitä lainaosuutta, eikä sitä silloin näytetä. Verotus ei ole mukana: rahoitusvastikkeen kohtelu riippuu siitä, tulouttaako vai rahastoiko yhtiö sen.

Remonttilaina

Remontin voi rahoittaa kahdella tavalla, ja remonttilaskuri laskee molemmat rinnakkain samalle summalle: asuntolainan korotuksella, jolla on vakuus ja siksi matalampi korko mutta pidempi laina-aika, ja vakuudettomalla lainalla, joka on korossa kalliimpi mutta maksetaan nopeammin pois. Molemmista lasketaan erä, korot, kokonaiskustannus ja todellinen vuosikorko, ja vertailu tehdään kokonaiskustannuksesta. Korotuksen kulut ja vakuudettoman avausmaksu ovat syötteitä, koska järjestelypalkkio ja panttikirjan laajennus ovat pankki- ja tapauskohtaisia eikä niistä ole julkista hinnastoa. Kotitalousvähennys ei ole mukana, eikä laskuri arvioi riittääkö vakuutesi korotukseen — sen ratkaisee pankki.

Rakennusaikainen laina

Rakennusaikaista luottoa nostetaan sitä mukaa kuin rakennetaan, ja korkoa maksetaan vain nostetusta osasta. Laskuri olettaa noston tasaiseksi koko rakennusajalle, jolloin rakennusajan korot ovat lainantarve kertaa kuukausikorko kertaa (kuukaudet + 1) jaettuna kahdella — käytännössä noin puolet siitä, mitä koko summa maksaisi ensimmäisestä päivästä alkaen. Rakennusajan korot ja luoton kulut siirtyvät sen asuntolainan pääomaan, joka maksaa luoton pois, ja näytetty erä on tuon lainan erä. Erikseen ostetusta tontista maksetaan kiinteistön varainsiirtovero, joka on käteismeno kaupanteossa eikä osa pääomaa. Budjetin ylitystä tai maksuerien aikataulua laskuri ei mallinna.

Korkosuojaus

Korkokatto, korkoputki ja koronvaihtosopimus ovat pankin myymiä sopimuksia eivätkä lakiin perustuvia rajoja, eikä niiden hinnasta ole julkista lähdettä. Siksi laskurissa katon taso, suojauksen hinta prosenttiyksikköinä ja mahdollinen kertamaksu ovat kaikki syötteitä. Malli on yksinkertainen: suojattu korko on pienempi luvuista korko ja katto, plus suojauksen hinta. Siitä seuraa murtumakorko suoraan katon ja hinnan summana, ja se on analyyttisesti riippumaton lainan määrästä ja laina-ajasta — juuri siksi se on se luku, jolla kahta tarjousta voi verrata. Kertamaksu ei siirrä murtumakorkoa, vaan on erillinen kulu suojatun vaihtoehdon kokonaissummassa. Suojaus ei pienennä velkaa.

Kiinteä tasaerä

Kun erä on sovittu kiinteäksi, koron nousu ei näy kuukausierässä vaan laina-ajassa: lainaa maksetaan pidempään ja korkoa kertyy useammalta vuodelta. Laskuri ratkaisee erien lukumäärän samasta kaavasta kuin laina-aikalaskuri, ensin nykyisellä korolla ja sitten antamallasi muutoksella, ja näyttää eron vuosina ja euroina. Muutos voi olla myös alaspäin, jolloin laina-aika lyhenee. Rajakorko lasketaan eikä vihjata: erä kattaa koron vain niin kauan kuin korko on alle erä jaettuna pääomalla kertaa 12 kertaa 100. Sen yläpuolella ratkaisua ei ole olemassa, ja laskuri sanoo sen sanoin sen sijaan että näyttäisi luvun, joka näyttäisi oikealta.

Siltarahoitus

Laskuri katsoo yhtä väliä: uuden asunnon kaupanteosta vanhan myyntiin. Siltana pidetään vanhaan asuntoon sidottua pääomaa eli arvioitua myyntihintaa vähennettynä siihen kohdistuvalla velalla, ja siitä kertyy jakson ajan pelkkää korkoa. Väliajan hintaan lisätään vanhan asunnon omat kuukausikulut, koska vastikkeet juoksevat myynnistä riippumatta. Kaksi herkkyyslukua näytetään erikseen: kolmen kuukauden viive ja kymmenen prosenttia matalampi kauppahinta. Uuden kaupan varainsiirtoveroa, välityspalkkiota tai luovutusvoiton veroa laskuri ei arvioi, eikä se hinnoittele ehdollista ostotarjousta vaihtoehtona.

Pyöristys

Kaikki välivaiheet lasketaan desimaaleilla, ja pyöristys tehdään vasta näytettäessä. Viimeinen erä sovitetaan niin, että jäljellä oleva velka päätyy täsmälleen nollaan, jolloin lyhennysten summa vastaa aina pääomaa. Lyhennystaulukon pyöristettyjen rivien summa voi silti poiketa muutaman sentin pyöristetystä loppusummasta.

Testaus ja tarkistus

Laskentaa vartioi automaattinen testijoukko, joka ajetaan jokaisen muutoksen yhteydessä. Se tarkistaa muun muassa, että erä saadaan samaksi kahdella riippumattomalla tavalla eli suljetulla kaavalla ja rivi riviltä simuloimalla, että lyhennysten summa on täsmälleen pääoma, että velka päätyy nollaan ja että todellinen vuosikorko ilman kuluja vastaa korkokonvention mukaista vuotuista kertymää. ASP-suunnitelmalla ja rahoitusvastikkeella on omat testinsä. Sama moottori palvelee kaikkia laskureita, joten korjaus yhdessä paikassa korjaa ne kaikki.

Laskentaperusteet on viimeksi käyty läpi 15. elokuuta 2026. Säädökset ja viranomaislähteet ovat koossa sivulla lähteet, ja se, miten teksti kirjoitetaan ja korjataan, on kuvattu sivulla toimitukselliset periaatteet.