Kiinteä vai vaihtuva korko

Vaihtuva korko

Suomessa asuntolainat on tavallisesti sidottu euriboriin, joka tarkistetaan sovituin välein — usein vuoden välein. Marginaali pysyy, viitekorko liikkuu. Vaihtuva korko on historiallisesti ollut keskimäärin edullisempi, mutta se voi muuttua nopeasti ja molempiin suuntiin.

Viitekorko ei ole ainoa vaihtoehto. Osa lainoista sidotaan pankin omaan prime-korkoon, jonka pankki asettaa itse ja jota se muuttaa harkintansa mukaan. Ero euriboriin on periaatteellinen: markkinanoteeraus on kaikille sama ja julkisesti todennettavissa, kun taas oma viitekorko on luotonantajan päätös. Kysy siis, mihin korko on sidottu, äläkä oleta.

Euribor on euroalueen pankkien välinen viitekorko, ja se noteerataan eri pituisina: mitä pidempi euribor, sitä harvemmin sinun korkosi tarkistetaan. Valinta euriborien välillä on siis valinta siitä, kuinka usein markkinoiden liike pääsee lainaasi.

Näin viitekoron tarkistus etenee

Tarkistuksen mekaniikan voi käydä läpi ilman lukuja, ja se kannattaa tehdä ennen sopimusta. Korkosi muodostuu kahdesta osasta, jotka ovat eri asemassa: marginaali on sovittu sopimuksessa ja pysyy, viitekorko taas noteerataan markkinoilla ja elää jatkuvasti. Sinun korkosi ei kuitenkaan elä jatkuvasti, koska sopimuksessa on määrätty tarkistuspäivä.

Tarkistuspäivänä otetaan sen hetkinen viitekoron noteeraus, ja siihen lisätään marginaali. Näin syntynyt korko on voimassa seuraavaan tarkistuspäivään asti riippumatta siitä, mitä markkinoilla tapahtuu välissä. Tarkistusten välillä korkosi on siis käytännössä kiinteä, ja muutokset kertyvät odottamaan seuraavaa päivää.

Tässä kohtaa tulee se, mitä moni ei tiedä. Kun uusi korko astuu voimaan, maksuohjelma on laskettava uudelleen, ja sopimus määrää, kumpi joustaa: kuukausierä vai laina-aika. Tavallisessa annuiteetissa erä lasketaan uudelleen ja laina-aika pysyy sovittuna, joten koronnousu osuu kuukausibudjettiin heti. Kiinteässä tasaerässä erä pidetään ennallaan, jolloin muutos siirtyy laina-aikaan, joka pitenee tai lyhenee. Jälkimmäinen tuntuu turvalliselta, koska mikään ei muutu kuukaudessa, mutta hinta maksetaan silti: pidempi laina-aika tarkoittaa korkoa useammalta vuodelta. Lyhennystapojen ero on avattu sivulla annuiteetti vai tasalyhennys.

Kiinteä korko

Kiinteässä korossa kustannus on tiedossa koko kiinteän jakson ajan. Siitä maksetaan yleensä korkeampaa korkoa — se on hinta siitä, että riski siirtyy luotonantajalle.

Sitoutuminen toimii myös toiseen suuntaan: kiinteä laina on kankeampi, jos haluat kilpailuttaa tai myydä asunnon kesken jakson.

Kiinteän koron arvo ei ole siinä, että se osuisi oikeaan, vaan siinä, että se poistaa yhden muuttujan taloudestasi koko jakson ajaksi. Sen hyöty on siis suurin silloin, kun muutkin menot ovat epävarmoja.

Kiinteä jakso on usein lyhyempi kuin koko laina-aika. Sen päättyessä laina siirtyy takaisin vaihtuvaan korkoon tai jaksosta sovitaan uudelleen sen hetkisillä ehdoilla, joten epävarmuus ei katoa vaan siirtyy myöhemmäksi. Kysy siksi jo sopimusta tehdessä, mitä jakson päättyessä tapahtuu ilman eri toimenpiteitä.

Korkokatto ja korkoputki

Väliratkaisuna on korkosuojaus. Korkokatto asettaa ylärajan sille, kuinka korkealle korko voi nousta, mutta antaa hyötyä laskusta. Korkoputkessa on sekä ylä- että alaraja. Suojauksesta peritään erillinen maksu, ja se kannattaa laskea osaksi lainan kokonaiskulua.

Suojaus on vakuutus, ei sijoitus. Sen arvo mitataan siinä, kestäisikö talous suojaamattoman skenaarion.

Suojauksessa on syytä tarkistaa kaksi ehtoa. Ensimmäinen on voimassaoloaika, joka on tavallisesti selvästi lyhyempi kuin laina-aika, joten suoja päättyy jossain vaiheessa kesken lainan. Toinen on se, mihin katto tarkalleen kohdistuu: koko korkoon vai pelkkään viitekorkoon. Jos katto koskee vain viitekorkoa, marginaali tulee sen päälle, eikä yläraja ole se, miltä se ensin näyttää.

Jakaminen useaan osaan

Lainan jakaminen osiin, joilla on eri korkoperuste tai eri kiinteä jakso, on tavallista. Silloin vain osa lainasta hinnoitellaan uudelleen kerrallaan, eikä yksittäinen koronnousu iske täydellä voimalla kerralla.

Hinta tästä on hallinnollinen: osia on useampi, ja jokaisella on omat ehtonsa ja oma päättymispäivänsä. Kirjaa päivät muistiin, koska niiden kohdalla on aina päätös tehtävänä.

Jakaminen sopii parhaiten suureen lainaan, jossa yksittäisen osan uudelleenhinnoittelu jää pieneksi suhteessa kokonaisuuteen. Pienessä lainassa hyöty jää vähäiseksi, ja hallinnollinen vaiva sekä mahdolliset muutosmaksut syövät sen. Kysy siksi, mitä osiin jakaminen maksaa, ennen kuin pidät sitä ilmaisena riskinhallintana.

Näin toimit nyt

Tee stressitesti ennen kuin valitset. Laske erä lainalaskurilla nykyisellä korolla ja sen jälkeen selvästi korkeammalla, ja katso maksuvaralaskurilla, mitä tuloistasi jäisi käyttöön korkeammassa vaihtoehdossa. Jos tulos ei kestä sitä, päätös on tehty ilman ennustetta.

Tarkista sen jälkeen sopimusluonnoksesta kolme kohtaa: mihin viitekorkoon laina on sidottu, kuinka usein se tarkistetaan ja kumpi joustaa tarkistuksessa, erä vai laina-aika. Vaikutuksen rivitasolla näet sivulta lyhennystaulukko. Jos harkitset koron vaihtamista nykyiseen lainaan, laske ensin vaihdon omat kulut sivun pankin vaihto ohjeiden mukaan. Vaihto kannattaa vasta, kun säästö ylittää nuo kulut selvästi.