Rahoitusvastikkeen verokohtelu

Kaksi tapaa kirjata sama maksu

Taloyhtiö saa käsitellä osakkailta perittävän rahoitusvastikkeen kirjanpidossaan kahdella tavalla, ja molemmat ovat yhtä sallittuja. Tuloutuksessa vastike kirjataan yhtiön tuotoksi sinä vuonna, jona se peritään. Rahastoinnissa se kirjataan yhtiön omaan pääomaan eikä kulje tuloslaskelman läpi lainkaan.

Osakkaan pankkitililtä lähtee kummassakin tapauksessa täsmälleen sama summa samana päivänä. Ero syntyy vasta siinä, mitä maksu on luonteeltaan: tuloutettu vastike on yhtiön tuloa ja siten osakkaan näkökulmasta juokseva meno, rahastoitu vastike on pääomansijoitus yhtiöön.

Rahoitusvastikkeen verokohtelu on tämän sivun ainoa aihe. Itse vastikkeen ja lainaosuuden laskeminen — paljonko osuutta on jäljellä ja mitä se kuukaudessa vie — on omalla sivullaan, taloyhtiölaina, jossa on myös laskuri sitä varten.

Miksi ero ratkaisee sijoitusasunnossa

Vuokralle annetusta asunnosta saatu vuokra on veronalaista pääomatuloa, ja siitä saa vähentää tulon hankkimisesta johtuneet menot. Tuloutettu rahoitusvastike on tällainen meno: se vähennetään vuokratulosta sinä vuonna, jona se on maksettu.

Rahastoitu vastike ei ole vuosikulu, koska se ei ole yhtiön tuloa vaan sen omaa pääomaa. Sitä ei siis vähennetä vuokratulosta lainkaan. Sen sijaan rahastoitu erä luetaan osakkeen hankintamenoon, jolloin se otetaan huomioon vasta luovutusvoittoa laskettaessa.

Käytännön seuraus on ajoituksessa: tuloutus keventää verotusta heti, rahastointi vasta myynnin yhteydessä. Kumpikaan ei ole automaattisesti parempi, mutta kassavirtaan ne vaikuttavat eri tavoin, ja siksi tieto kuuluu laskelmaan jo ennen kauppaa. Vuokratuoton rinnalla kannattaa katsoa myös oma kokonaistilanne — velkaantumisaste ottaa lainaosuuden mukaan velkoihin, vaikka laina on yhtiön nimissä.

Omassa kodissa vähennystä ei synny

Vakituisessa omassa asunnossa tilanne on yksinkertaisempi ja usein väärinymmärretty. Asunto ei tuota veronalaista tuloa, joten sen menot eivät ole tulonhankkimismenoja. Rahoitusvastike ei siis ole vähennyskelpoinen, tuloutettiin se tai rahastoitiin.

Sama koskee rahoitusvastikkeeseen sisältyvää korko-osuutta. Oman vakituisen asunnon asuntolainan korkovähennys on poistunut kokonaan, ja jäljelle jäänyt vähennysoikeus koskee vain velkaa, jolla hankitaan tuloa. Se on käsitelty erikseen sivulla tulonhankkimislainan korkovähennys.

Omassa kodissa rahastoinnilla on silti yksi seuraus, joka kannattaa tietää: se kasvattaa osakkeen hankintamenoa. Oman vakituisen asunnon myynti on tietyin edellytyksin verovapaa, jolloin hankintamenolla ei ole merkitystä, mutta jos edellytykset eivät täyty, kasvanut hankintameno pienentää verotettavaa voittoa.

Mistä asiakirjoista käsittelytapa näkyy

Ensisijainen lähde on isännöitsijäntodistus. Siitä ilmenevät yhtiön lainat, osakkeeseen kohdistuva lainaosuus, perittävät vastikkeet ja se, miten rahoitusvastike on käsitelty. Todistus on maksullinen ja hieman vaivalloinen hankkia, ja juuri siksi se jää usein lukematta ennen tarjousta.

Toinen lähde on yhtiön tilinpäätös liitetietoineen. Tuloslaskelmasta näkee, onko rahoitusvastikkeet kirjattu tuotoiksi, ja taseen oman pääoman erittelystä sen, onko niitä rahastoitu. Liitetiedoissa kerrotaan yleensä myös lainakohtainen käsittelytapa, mikä on olennaista silloin, kun yhtiöllä on useampi laina.

Kolmas on yhtiökokouksen pöytäkirja, josta päätös käsittelytavasta löytyy alkuperäisessä muodossaan. Se kertoo myös, onko tapaa muutettu kesken lainan — mikä on mahdollista ja mikä muuttaa verokohtelua eteenpäin.

Näin toimit ennen kauppaa

Pyydä isännöitsijäntodistus ja viimeisin tilinpäätös ennen kuin teet tarjouksen, ja kysy isännöitsijältä suoraan, tuloutetaanko vai rahastoidaanko rahoitusvastike. Kysymys on lyhyt ja vastaus yksiselitteinen, mutta sitä ei saa jälkikäteen muuttumaan.

Laske sen jälkeen kokonaisuus. Rahoitusvastike ja hoitovastike tulevat oman lainaerän päälle joka kuukausi, joten kokonaisrasituksen näkee vasta maksuvaralaskurista, ei lainaerästä. Käsitteet, jotka näissä asiakirjoissa toistuvat, on selitetty lainasanastossa.

Jos harkitset asunnon hankkimista vuokralle annettavaksi, verokohtelu on syytä varmistaa Verohallinnolta oman tilanteen tiedoilla. Tämä sivu kuvaa säännön pääpiirteet; yksittäistapaukseen vaikuttavat myös muut menot, omistusaika ja se, mihin tarkoitukseen velka on otettu.