Tulonhankkimislainan korkovähennys

Mikä poistui

Oman vakituisen asunnon asuntolainan korkovähennys pienennettiin asteittain ja poistui kokonaan vuoden 2023 alusta. Suomessa ei siis ole enää tanskalaisen rentefradragin tai ruotsalaisen ränteavdragin kaltaista vähennystä omasta kodista.

Siksi tällä sivustolla ei ole asuntolainan korkovähennyslaskuria. Se laskisi vähennystä, jota ei ole.

Poistuminen tapahtui useassa erässä usean vuoden aikana, ja se on syy siihen, että vanhentunutta tietoa on yhä liikkeellä. Verkosta löytyy laskureita ja ohjeita, jotka on kirjoitettu jonkin välivaiheen aikana, ja ne näyttävät yhä osuudelta, jota ei enää ole olemassa. Verohallinnon ohje on tässä ainoa luku, joka pitää paikkansa tänään. Oman kodin lainan hinta on siis nykyään kokonaan sitä, mitä kuukausierässä lukee — mistä eristä se koostuu, on avattu sivulla mitä laina maksaa.

Mikä jäi jäljelle

Tulonhankkimisvelan korot ovat edelleen vähennyskelpoisia pääomatuloista. Tulonhankkimisvelkaa on laina, joka on otettu tulon hankkimiseksi — esimerkiksi sijoitusasunnon ostoon tai arvopapereihin.

Ratkaisevaa on lainan käyttötarkoitus, ei se, mikä on vakuutena. Oman kodin vakuudella otettu laina voi olla tulonhankkimisvelkaa, jos rahat on käytetty tulonhankkimiseen — ja vastaavasti sijoitusasunnon vakuudella otettu laina ei ole sitä, jos rahat menivät omaan kulutukseen.

Samaa logiikkaa sovelletaan muihinkin velkalajeihin. Oman asunnon remontti ei ole tulonhankkimista, mutta vuokralle annettavan huoneiston kunnostus voi olla, ja rajanveto tehdään sen mukaan, mihin rahat menivät. Osakehuoneistossa myös osuus yhtiön lainasta voi tulla arvioitavaksi, jos rahoitusvastike käsitellään yhtiössä tuloutettuna — sen mekaniikka on kuvattu sivulla taloyhtiölaina.

Sama laina, kaksi verokohtelua

Ero kahden lainan välillä ei ole lainassa vaan siinä, mitä rahalla tehdään. Verotuksessa vähennyskelpoisia ovat lähtökohtaisesti menot, jotka syntyvät tulon hankkimisesta, ja korko on tässä sama kuin mikä tahansa muu kulu. Kun velalla ostetaan kohde, joka tuottaa veronalaista tuloa, korko on tuon tulon hankkimisen kustannus. Kun velalla rahoitetaan omaa asumista tai kulutusta, mitään veronalaista tuloa ei synny, eikä silloin ole myöskään tuloa, josta kulu vähennettäisiin.

Tämä selittää kaksi asiaa, jotka tuntuvat ensin epäjohdonmukaisilta. Ensinnäkin vakuudella ei ole merkitystä, koska vakuus kertoo pankin turvasta eikä siitä, mihin rahat käytettiin. Toiseksi yksi ja sama laina voi olla osittain kumpaakin, jos nostettu summa on jaettu kahteen tarkoitukseen, ja silloin myös korko jaetaan samassa suhteessa. Jaon peruste kirjataan siinä vaiheessa, kun raha käytetään, eikä sitä voi muodostaa jälkikäteen valitsemalla itselleen edullisin tulkinta. Kuinka paljon korkoa laina ylipäätään kerryttää eri aikoina, näkyy korkolaskurista.

Miten vähennys toimii

Korot vähennetään pääomatuloista. Jos pääomatuloja ei ole tarpeeksi, syntyy alijäämä, josta osa hyvitetään ansiotulojen verosta alijäämähyvityksenä. Hyvitykselle on enimmäismäärä, jota korotetaan lapsista.

Voimassa olevat prosentit ja enimmäismäärät ovat Verohallinnon ohjeessa. Ne on tarkistettava sieltä.

Kaksi seurausta kannattaa huomata. Vähennyksen arvo riippuu siitä, onko sinulla pääomatuloja, joten sama korko tuottaa eri hyödyn eri vuosina, ja hyöty voi jäädä pienemmäksi kuin laina-aikaa suunnitellessa oletettiin. Lisäksi vähennys keventää veroa mutta ei muuta lainan kassavirtaa: erä lähtee tililtä täysimääräisenä joka kuukausi, ja verovaikutus tulee vasta verotuksen valmistuttua. Maksuvaraa laskiessa laina on siis mitoitettava koko erän mukaan, ja velkataakkaa kokonaisuutena voi mitata velkaantumisastelaskurilla.

Mitä kannattaa dokumentoida

Käyttötarkoitus. Jos laina on osittain tulonhankkimista ja osittain omaa asumista, korot jaetaan samassa suhteessa. Pidä kirjaa siitä, mihin rahat menivät — verottajalle riittää harvoin muistikuva.

Käytännössä riittää, että säilytät velkakirjan, tositteen nostetun rahan käytöstä sekä laskelman jaosta, jos laina on jaettu. Sijoitusasunnossa mukaan kuuluvat kauppakirja ja vuokrasopimukset, ja hankintaan liittyvä varainsiirtovero on oma eränsä, joka käsitellään verotuksessa eri tavalla kuin korko. Merkitse muistiin myös päivä, jona käyttötarkoitus muuttuu, koska korko jaetaan tuosta päivästä eteenpäin toisin kuin sitä ennen.

Näin toimit nyt

Käy lainasi läpi yksi kerrallaan ja merkitse jokaisen kohdalle, mihin nostettu raha meni. Se on koko luokittelun perusta, ja se on helpompi tehdä nyt kuin vuosien päästä. Erottele samalla ne lainat, joissa tarkoituksia on kaksi, ja kirjoita jakosuhde näkyviin.

Tarkista sen jälkeen esitäytetyltä veroilmoitukselta, missä ryhmässä pankin ilmoittamat korot ovat, ja korjaa ryhmä tarvittaessa itse. Jos suunnittelet ensiasunnon ostoa, muista, ettei etu tule enää koroista vaan muualta — ASP-järjestelmä on niistä merkittävin. Opiskelijan kannattaa katsoa opintolainalaskuria ja Kelan ohjetta, koska opintolainan etuus on rakennettu kokonaan toisin kuin korkovähennys. Epäselvässä rajatapauksessa kysy Verohallinnolta ennakkoratkaisua ennen kauppaa, älä sen jälkeen.

Pidä lopuksi mielessä, mihin vähennys ei riitä. Se keventää tuoton verotusta mutta ei tee tappiollisesta sijoituksesta kannattavaa, eikä se ole peruste ottaa velkaa enempää kuin kohde kestää. Laske sijoituskohteen tuotto ensin ilman verovaikutusta, ja katso vasta sitten, mitä vähennys siihen lisää.