Avausmaksu ja lainan kulut

Avausmaksu

Peritään kerran, kun laina nostetaan. Se voidaan joko vähentää nostettavasta summasta tai lisätä velan päälle. Ero ei ole kosmeettinen: jos se vähennetään nostosta, saat vähemmän rahaa, mutta lainaat yhtä paljon, ja todellinen vuosikorko nousee.

Nimi vaihtelee tuotteen mukaan: kulutusluotoissa puhutaan avausmaksusta tai perustamismaksusta, asuntolainoissa järjestelypalkkiosta tai toimitusmaksusta. Sisältö on sama, eli kertaluontoinen korvaus luoton myöntämisestä. Vertailussa merkitsee vain summa ja se, milloin se peritään, eikä nimike kerro kummastakaan mitään.

Maksun paino riippuu mittasuhteista. Suuressa ja pitkässä lainassa se hukkuu koron sekaan, pienessä ja lyhyessä luotossa se voi olla suurin yksittäinen erä koko hinnasta. Siksi sama maksu voi olla eri tarjouksissa joko sivuseikka tai ratkaiseva tekijä.

Tilinhoitomaksu

Peritään joka erästä ja on sinänsä pieni. Pitkällä laina-ajalla se kertyy silti summaksi, joka tuntuu. E-lasku tai suoramaksu laskee sitä usein tai poistaa kokonaan — kysy luotonantajalta.

Toistuvia eriä on muitakin. Maksuohjelman muuttamisesta, eräpäivän siirrosta, lyhennysvapaasta ja vakuuden vaihtamisesta peritään usein oma maksunsa, ja paperilaskusta voidaan veloittaa erikseen. Yksittäin ne ovat pieniä, mutta juuri niitä tarvitaan silloin, kun tilanne muuttuu, joten hinnasto kannattaa lukea etukäteen eikä silloin, kun muutosta jo tarvitaan.

Tilinhoitomaksu ei pienennä velkaa lainkaan, vaikka se maksetaan saman erän yhteydessä. Se kannattaa siis lukea taulukosta omalta riviltään eikä osana lyhennystä. Miltä erän jakautuminen käytännössä näyttää, on kuvattu sivulla lyhennystaulukko.

Miten kulu muuttuu hinnaksi

Kulun vaikutuksen voi päätellä ilman laskutoimituksia, kun seuraa rahan kulkua. Kertaluontoinen maksu osuu heti alkuun, jolloin sinulla on käytössä joko vähemmän rahaa kuin lainasit tai enemmän velkaa kuin tarvitsit. Kumpi tahansa niistä toteutuu, luoton hinta suhteessa saatuun rahaan nousee. Tämä on syy siihen, että kuluton tarjous korkeammalla korolla voi olla halvempi kuin päinvastainen.

Jos maksu lisätään velan päälle, se ei jää kertakuluksi lainkaan. Siitä lasketaan korkoa siinä missä muustakin velasta, ja korko juoksee koko laina-ajan. Kertaluontoinen erä muuttuu siis toistuvaksi kustannukseksi, joka on sitä suurempi, mitä pidempi laina on.

Toistuva maksu käyttäytyy päinvastoin. Se ei kasva koron mukana, mutta se kertautuu erien lukumäärällä, joten pitkä laina-aika kasvattaa sitä suoraviivaisesti. Tästä seuraa käytännön sääntö: kertaluontoinen kulu painaa eniten lyhyessä lainassa, toistuva kulu pitkässä. Kun molemmat halutaan samaan lukuun, tarvitaan todellinen vuosikorko, joka ottaa huomioon myös maksujen ajoituksen.

Asuntokaupassa tulee lisää

Asunto- tai kiinteistökaupassa maksetaan varainsiirtovero, jonka määrä riippuu kaupan kohteesta. Ensiasunnon ostajaa koskevat omat säännöt. Lisäksi kiinteistökaupassa haetaan lainhuuto ja lainan vakuudeksi kiinnitys, joista peritään Maanmittauslaitoksen maksut.

Voimassa olevat prosentit ja maksut on syytä tarkistaa Verohallinnon ja Maanmittauslaitoksen sivuilta ennen kuin ne kirjataan budjettiin — niitä on muutettu.

Taloyhtiön osakkeita ostettaessa maksut ovat toisenlaiset kuin kiinteistökaupassa, koska kiinnitystä ei haeta samalla tavalla. Sen sijaan vastikkeeseen voi sisältyä osuus taloyhtiön omasta lainasta, ja se on oma velkansa kauppahinnan päällä.

Nämä erät maksetaan omalla rahalla kaupantekohetkellä, joten ne kuuluvat samaan laskelmaan kuin omarahoitusosuus. Vaatimusta oman rahan osuudesta käsitellään sivulla lainakatto ja omarahoitusosuus.

Mitä todelliseen vuosikorkoon sisältyy

Kulut, jotka ovat luoton ehto. Avausmaksu ja tilinhoitomaksu lasketaan siis mukaan. Kulut, jotka johtuvat kaupasta eivätkä lainasta, kuten varainsiirtovero, jäävät sen ulkopuolelle — mutta ne kuuluvat silti omaan laskelmaasi.

Luotonantajan perimiä maksuja rajoittaa kuluttajansuojalain 7 luku, jossa on kuluttajaluottoja koskeva kulukatto ja erikseen korkokatto. Rajat eivät koske veroja eivätkä viranomaismaksuja, ja niitä on muutettu, joten voimassa oleva sanamuoto kannattaa tarkistaa laista. Kuluttajan oikeudet on koottu sivulle kuluttajaluottojen säännöt.

Näin toimit nyt

Pyydä tarjouksesta erittely, jossa jokainen maksu on omalla rivillään, ja kysy erikseen, mitkä niistä sisältyvät ilmoitettuun todelliseen vuosikorkoon. Laske sen jälkeen sama laina lainan kulut -laskurilla molemmilla tavoilla: avausmaksu nostosta vähennettynä ja velan päälle lisättynä. Ero näkyy heti. Ota laskelmaan mukaan myös ne maksut, joita ei peritä nyt mutta jotka peritään myöhemmin, kuten maksuohjelman muuttamisesta perittävä maksu.

Jos harkitset olemassa olevan lainan siirtämistä, laske myös vaihdon omat kulut, ennen kuin vertaat korkoja. Ne on koottu sivulle lainan vaihdon kulut, ja ne ratkaisevat usein sen, kannattaako vaihto lainkaan.

Varaa lopuksi asuntokaupassa oma summa veroihin ja viranomaismaksuihin. Ne erääntyvät kaupanteon yhteydessä, eivät laina-ajan kuluessa, joten niitä ei voi maksaa kuukausierän mukana. Budjetti, jossa on vain laina ja kauppahinta, jää siltä osin vajaaksi.